Les trois articles sur le logement ont été rédigés par Jean-Pierre Paret en collaboration avec Guy Roustang. J.P.Paret a été directeur général de l’Office public HLM de la ville de Marseille, puis promoteur privé et enfin directeur général de Logirem de 1994 à 2005. Il est actuellement membre du Conseil d’administration de Famille et Provence. J.P.Paret a demandé l’avis de quelques acteurs du logement social avant l’insertion de ces articles dans l’ECC.
La 22e édition du rapport annuel sur l’état du mal-logement de la Fondation Abbé Pierre dessine le portrait d’une France fracturée par la crise du logement. « Quatre millions de personnes sont sans abri, mal logées ou sans logement personnel. Outre ces situations les plus graves, 12,1 millions de personnes sont touchées à des degrés divers par la crise du logement. Effort financier excessif, précarité énergétique, risque d’expulsion locative, copropriétés en difficulté, surpeuplement… au total, sans les doubles comptes, près de 15 millions de personnes sont touchées, à un titre ou à un autre, par la crise du logement.
À bien des égards, pour les pauvres, les classes populaires et moyennes, la situation tend à s’aggraver, en particulier depuis la hausse des prix de l’immobilier des années 2000 et le déclenchement de la crise économique en 2008 ».
Le nombre de constructions par an. D’après Le Monde du 1 12 2017 « les bétonnières tournent à plein avec 418 300 logements mis en chantier entre nov.2016 et oct. 2017, soit 17% de plus que l’année précédente ».
La situation est très différente selon les territoires. Alors qu’il y aurait 500 000 demandes de logements sociaux en attente en Ile de France, il y aurait (selon le documentaire du 13 sept. 2017 sur la cinq) 130 000 logements sociaux vides en France. La ville de Vichy aurait été pénalisée de 172 000 euros pour n’avoir pas construit les 20% de logements sociaux imposés alors même que beaucoup de logements sociaux à Vichy ne trouvent pas preneurs. Des exemples de communes dans la même situation dans la région PACA pourraient être donnés.
Les dépenses de logement augmentent plus vite que les salaires. En France « le décrochage avec les revenus est violent : de 1998 à 2017, les prix de l’immobilier ont été multipliés par 2,5 et les salaires par 1,5 seulement ». Voici ce que déclarait Patrick Artus dans une note du 5 octobre pour la banque Natixis : « C’est de là que provient le sentiment d’appauvrissement de beaucoup de salariés, car la France est l’un des pays de l’Organisation de coopération et de développement économique (OCDE) où ils ont continué de gagner du pouvoir d’achat mais pour l’engloutir dans le logement…
Le renchérissement du logement opère un énorme transfert de richesses des pauvres vers les riches, des jeunes vers les vieux. » Le Monde 1er déc. 2017 : « La flambée des prix a pour 1ère conséquence l’éviction des habitants les moins aisés des métropoles, jeunes en tête » qui sont obligés d’aller se loger loin des zones d’activité et qui voient leurs frais de déplacement augmenter.
Par ailleurs le dispositif Pinel, qui permet à un investisseur d’acheter un appartement destiné à la location avec des économies d’impôt importantes, serait une bonne chose si les loyers autorisés, étaient véritablement sociaux, si les plafonds de ressource des locataires concernés étaient correctement calculés. Ce serait bien le moindre pour des logements qui sont davantage aidés par l’Etat qu’un logement social classique. Cela supposerait des contrôles sérieux, ce qui n’est pas le cas. Les exonérations fiscales sont à limiter et mieux vaudrait attribuer cette manne importante, au moins en partie, aux logements très sociaux et réduire ainsi des loyers trop élevés.
Avec le dispositif Pinel, de nombreux investisseurs trompés par des promoteurs immobiliers indélicats qui croyaient réaliser l’affaire du siècle, se sont retrouvés pénalisés, voire ruinés, parce que l’appartement acheté ne trouvait pas de locataires dans un marché saturé. Les propriétaires devaient alors rembourser les exonérations. La carotte fiscale avait bien mauvais gout !!!
L’aide personnalisée au logement (APL) initiée dans les années 70 a remplacé l’aide à la pierre, c’est-à-dire qu’au lieu d’aider de manière importante la construction du logement, permettant des loyers plus bas, il a été décidé d’aider la personne et de ne pratiquement plus aider la construction, c’est-à-dire l’aide à la pierre. C’était encore les 30 glorieuses (1945 à 1975) et le logement social était considéré comme transitoire pour les ménages. Ce logement est progressivement devenu définitif pour les locataires les plus pauvres. A noter qu’à l’époque, seul le Parti Communiste était opposé à cette réforme.
En définitive, la politique du logement n’a pas permis de loger des gens dans le besoin mais plutôt à faire tourner les entreprises du bâtiment. Selon Didier Cormuel économiste de l’immobilier cité par le journal Le Monde du 24 oct. 2017 « cette politique a alimenté une surproduction de logements car si le neuf trouve preneur, elle vide l’ancien dont la vacance s’accroit depuis dix ans même en région parisienne. » Et il ajoute « Pour assurer un logement décent à tous à un coût supportable pour la collectivité, il serait plus économique de réhabiliter l’ancien que de construire du neuf ». Bien sûr le diagnostic de pénurie de logements émane des acteurs du logement neuf qui n’hésitent pas à brandir le chantage à l’emploi.
Concernant la politique du logement, nous sommes actuellement à un tournant ; espérons que la future loi ELAN (Evolution du logement, de l’aménagement et du numérique) ne fera pas la part trop belle aux lobbies du BTP et aux exonérations fiscales et que les plus mal lotis du système actuel seront mieux pris en compte.